Czym się różnią ceny mieszkań na Żoliborzu od cen mieszkań na Bemowie

Dzisiejszy wpis to przygotowanie gruntu do jutrzejszego, w ktorym rozliczymy sie ze zmianami cen mieszkan. Od jakiegos czasu na różnych stronach można znaleźć artykuły o nazwach ”realne ceny mieszkań spadły o X %’' (dobrze że realne, co to by byly gdyby spadaly ceny nierealne). Celem tego i kolejnego wpisu jest pokazanie że zmianę ceny można liczyć na wiele różnych sposobów otrzymując wiele różnych wyników. Więc podanie zmiany nie mówiąc dokładnie jak była ona liczona to zwykłą propaganda.

Będziemy korzystać ze zbioru danych mieszkaniaKWW2011, przeanalizujemy tylko ceny z miasta Warszawa dla mieszkan o powierzchni do 300m2. Na początek przyjrzymy się dwóm dzielnicom. Jednej w której mieszkam (Bemowo) i jednej w której ceny się ciekawie zachowują (Żoliborz).

Przedstawimy zmianę trendu ceny mieszkań w czasie w rozbiciu na trzy grupy wielkości mieszkań. Kwantyle rzędu 1/3 i 2/3 z rozkładu wielkości mieszkań wynoszą 49m2 i 68m2, wiec będziemy analizować cenę m2 w grupie mieszkań w trzech grupach: do 49m2, w grupie mieszkań dużych o powierzchni powyżej 68m2 i w grupie pozostałych – średnich co do wielkości mieszkań.

Na poniższym wykresie każdy punkt to jedna oferta sprzedaży. Linia zielona, różowa i niebieska oznaczają lokalne wygładzenie wielomianowe dla ceny m2 dla różnych grup wielkości mieszkań, a czarna linia przerywana to globalny trend w cenach mieszkań bez uwzględnienia struktury mieszkań. Struktura jest istotna ponieważ hipotetycznie, jeżeli mieszkania duże maja niższa cene za m2, i przed czterema laty mieszkań dużych bylo sprzedawanych mniej niż teraz to zaobserwujemy zmiane w średniej cenie nie ze względu na rzeczywistą zmianę ceny ale ze wzgledu na zmianę struktury sprzedawanych mieszkań. Podobnie z analizą cen w Warszawie. Jeżeli w tym roku sprzedaje sie więcej mieszkań na obrzeżach Warszawy niż przed czterema laty (z roku na rok buduje się średnio coraz dalej bo tam jeszcze jest miejsce) to zmiana średniej ceny będzie zwiazana z tym ze w koszyku jest coraz więcej mieszkań dalekich od centrum a wiec tańszych.

No dobrze, to tyle tytułem teorii a teraz obrazki dla dwoch obiecanych dzielnic.

 

Dla Żoliborza jak widzimy ceny m2 dla mieszkań dużych sa wyzsze niz dla malych, moze byc to zwiazane ze duze mieszkania to juz apartamenty dlatego cenę ich m2 ciezko porównywać z cena m2 mieszkania o standardowym wykonczeniu. Pdobnie beda zachowywaly sie mieszkania w Śródmieściu. Te apartamenty tez najbardziej straciły na wartości. Na Bemowie jest inaczej. Nie buduje sie raczej apartamentow w dzielnicy sypialni wiec tutaj to male mieszkania maja wyższą cenę za m2. W obu przypadkach ceny maja tendencje do spadania ale w kazdej kategorii tempo spadku jest inne.

 

Poniżej prezentujemy wykresy dla wszystkich dzielnic Warszawy.

Ceny metra kwadratowego we Wrocławiu

Kilka dni temu dodałem do repozytorium zbiór danych dotyczących cen ofertowych mieszkań z serwisu oferty.net (patrz: http://smarterpoland.pl/?p=60). Teraz przyszedł czas na przyjrzenie się bliżej tym danym.

Ponieważ większość z przeprowadzonych analiz uwzględniała zrożnicowanie pomiędzy dzielnicami to, aby nie zamazywać wyników efektami 40 różnych dzielnic, pokażę kilka analiz wykonanych wyłącznie dla Wrocławia. Administracyjnie Wrocław ma 5 dzielnic, w danych jest jeszcze szósty poziom ‘inne’ oznaczający brak lub niejednoznaczne przypisanie dzielnicy do oferty sprzedaży mieszkania. Oczywiście wszystkie analizy są generyczne i można je powtórzyć dla innych miast.

Przyjrzę się bliżej efektom wpływającym na cenę metra kwadratowego we Wrocławiu. Mieszkania podzilimy na cztery grupy, tzw. kawalerki (jeden pokój powierzchnia 20-35 m2), dla młodego małżeństwa (dwa pokoje 40-55 m2) i dla rodziny z dziećmi (3-4 pokoje 60-80 m2), inne, wybór całkowicie arbitralny. Zobaczmy jak rozkładają się ceny metra kwadratowego dla różnej wielkości mieszkań w różnych dzielnicach. Aby pracować z bardziej jednorodną grupą bierzemy na razie pod uwagę tylko rok 2011. Szerokość pudełka odpowiada liczbie ofert z danej dzielnicy. Interpretacja tak jak wykresu pudełkowego (boxplot). Zaskoczenia nie ma, im wieksze mieszkanie tym m2 tańszy, ceny w centrum sa wyższe niż poza, Śródmieście i Krzyki jako popularniejsze dzielnice sa tez droższe niż Psie Pole czy Fabryczna (każda z tych dzielnic jest bardzo duża, więc uśrednianie cen po całej dzielnicy to bardzo duże uproszczenie). Kod programu R użyty do wygenerowania tego rysunku znajduje się tutaj [http://tofesi.mimuw.edu.pl/~cogito/smarterpoland/mieszkaniaKWW2011/Wroclaw/rysunki.r]

 

 

Prosty model regresji liniowej pokazuje że na cene m2 wpływa istotnie kilka zmiennych, w tym: dzielnica, powierzchnia, data złożenia oferty. Przyjrzymy się każdej z tych zmiennych, zaczniemy od powierzchni. Najprostszą charakterystyką do przedstawienia będzie średnia cena m2, później przyjrzymy się innym charakterystykom. Zobaczmy jak średnia cena m2 rozkłada się dla mieszkań o różnej powierzchni w rozbiciu na dzielnice. Kod programu R użyty do wygenerowania tego rysunku znajduje się tutaj [http://tofesi.mimuw.edu.pl/~cogito/smarterpoland/mieszkaniaKWW2011/Wroclaw/rysunki.r]


Ograniczyliśmy się do przedziały powierzchni 20-100 m2, mieszkań spoza tego przedziału jest dosyć mało, więc wyniki byłyby mało wiarygodne. Obrazki mówią same za siebie, zatem darujemy sobie interpretacje powyższego wykresu. Kolejnym efektem, który będzie nas interesował, to zmiana ceny mieszkania w czasie. Skoro cena metra kwadratowego zależy od powierzchni to do kolejnej analizy zostały one skorygowane, tzn. zastąpione ceną metra kwadratowego odpowiadającą powierzchni 50m2.


Gorąca dyskusja na różnych forach nt. czy mieszkania drożeją czy tanieją wydaje się być łatwa do rozstrzygnięcia na podstawie powyższego wykresu. Ceny spokojnie i powoli sobie spadały w większości dzielnic do marca tego roku, gdy zaczeły spadać szybciej. Troche to zaskakujące, można jednak sprawdzić że podobny efekt utrzymuje się też w innych miastach. Optymiści (niepoprawni) mogą stwierdzić, że w Śródmieściu ceny rosły. Powyższy wykres dla Warszawy byłby ciekawszy, ponieważ mamy ceny z ostatnich pięciu lat, więc ciekawszy horyzont czasowy. Oczywiście powyższy trend dotyczy mieszkań z naszego zbioru danych, niekoniecznie jest on reprezentatywny, zatem i powyższe wyniki należy czytac krytycznie (jak wszystko). Zobaczmy jeszcze, ile ogłoszeń mamy z różnych okresów czasu.


Czy to nasze źródło danych jest coraz popularniejsze, czy też coraz więcej mieszkań się sprzedaje, trudno te dwa efekty rozwikłać.

Powyżej oglądaliśmy średnią cenę metra kwadratowego. Jasne jest, że rozkład cen jest silnie skośny, zdarzają się pojedyńcze bardzo drogie mieszkania i te pojedyncze obserwacje odstające wpływają silnie na średnią, więc wypadałoby porównać średnią z medianą albo inną bardzej odporną charakterystyką. Wykorzystamy regresję kwantylową i krzywe sklejane kubiczne, aby zamodelować zmienę mediany ceny metra kwadratowego w czasie. Wyniki poniżej, linia ciągła to wspomniana mediana, linia kropkowana odpowiada średniej.


Zgodnie z oczekiwaniami mediany sa poniżej średnich, trendy dla obu charakterystyk sa podobne. Kod programu R użyty do wygenerowania tego rysunku znajduje się tutaj [http://tofesi.mimuw.edu.pl/~cogito/smarterpoland/mieszkaniaKWW2011/Wroclaw/rysunki.r]

Podsumowując, modelowanie cen mieszkań to ciekawy temat, za jakiś czas zajmiemy się cenami w Warszawie i Krakowie.

Wykresy i kody programu R wykorzystane w tym wpisue znajdują się w katalogu http://tofesi.mimuw.edu.pl/~cogito/smarterpoland/mieszkaniaKWW2011/Wroclaw/.